사기행위에 대하여 민법 제406조 제1항은 “채무자가 채권자에게 손해가 있음을 알면서 재산권을 위하여 법률행위를 한 때에는 채권자는 법원에 그 행위의 취소와 원상회복을 청구할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 원래 상태로 되돌립니다. 다만, 그 행위로 이익을 받은 자 또는 이를 양도로 취득한 자가 행위 또는 양도 당시 채권자에게 손해가 된다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.” 허위로 도난당했거나 실제로 매매된 것이라도 매매로 인해 채권자가 채권추심에 손실을 입은 경우에는 진품 여부와 관계없이 사기행위로 간주됩니다. 한편, 대법원 2006. 7. 14. 2004다61280 판결에서는 사기행위 취소소송에서 수익자가 사기행위를 한 자를 몰랐다는 사실에 대한 입증책임은 수익자 본인에게 있으며, 그리고 사기행위 당시 수익자가 선의였다고 인정되는 경우 이 경우 객관적이고 납득할 수 있는 증거에 근거하여야 하며, 채무자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측만으로 사기행위 당시 수익자가 선의였다고 쉽게 단정해서는 안 됩니다. 위의 사기행위 개념을 바탕으로 오늘은 사기행위 취소가 계류 중인데, 그것이 우선순위가 아닌 후순위 가처분인 경우를 실습해 보고자 합니다. 오늘 제가 실천하고 싶은 것은 이것들과는 좀 다른 것 같습니다. 사례 실습 1. 다세대 주택(빌라/타운십)을 위한 토지/주택의 대량 경매입니다. 2. 일반적으로 주택은 경매에서 한두 번 감정가보다 15~25% 낮은 가격에 판매됩니다. 그러나 3라운드까지 진출했다. 어떤 이유가 있다는 뜻입니다3. 권리관계를 살펴보면 – 전 소유자에 대한 종속가처분이 있고, 종속처분의 내용은 부정행위취소에 따른 소유권이전등기말소청구에 따른 가처분이다. 아마 이것이 유화에도 영향을 미쳤을 것 같아요. – 다만, 전 소유자에게 선순위 저당권이 있고, 이 선순위 저당권으로 인해 경매가 진행되었으므로 선순위 저당권 이후의 모든 권리는 소멸됩니다. 따라서 경매를 통한 낙찰자에게는 아무런 영향이 없습니다. – 한편, 임차인의 임대권이 등기되어 있습니다. 문제는 경매개시결정이 등기된 이후에 임대차가 등기되기 때문에 임대차는 배당수요에 아무런 영향을 미치지 못하고, 임차인은 소규모 임차인으로서 권리를 행사할 뿐이라는 점이다. 4. 임차인에 관하여 – 임차인은 하위 임차인입니다. 따라서 순위배당에 따른 후순위배당에 참여합니다. – 그런데 자세히 보니 작은 세입자였어요. 따라서 배당금 측면에서는 소액 최대 지급액에 해당합니다. 5. 배당에 관하여 – 임차인이 임대차 등록을 하였음. 경매개시결정이 등록되기 전에 등록되었다면 배당금이 지급되지만, 날짜를 보면 경매개시결정이 등록된 후에 등록된 것입니다. 따라서 임대차등기명령은 당연히 배당의 대상이 되지 않습니다. – 소규모 임차인으로서 최우선 상환 대상이더라도 배당금 청구 기한까지 배당금을 청구해야 합니다. 다만, 배당청구일을 보면 소액임차인은 배당청구만료일 이전에 배당을 신청하여 소액보증금 전액을 수령하게 됩니다. *과거 사건이기 때문에 해석이 가능한 것처럼 보이지만 실제로는 가처분을 볼 수 없을 수도 있습니다. 본 사건의 내용을 이해하지 못하고, 그 결과를 예측하며, 낙찰자에게 미치는 영향을 정확하게 분석하지 못한 채 가처분등기의 취득과 소멸만을 예측하는 것은 의미가 없습니다. 문제는 소송의 이해관계자가 아니면 본안 내용을 볼 수 없다는 점이다. 사기 행위의 취소에도 동일하게 적용되지만, 예를 들어
참고서 : 부동산 권리 분석의 바다에 빠져보세요. P136~137, P196~200, 김재범 지음, 스마트북스, 2014
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